Plus-value immobilière en 2026 : calcul, abattements et cas d
Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, la plus-value réalisée est en principe imposable. Mais de nombreux abattements et cas d'exonération existent. Ce guide explique comment se calcule la plus-value immobilière en 2026, avec des exemples chiffrés.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien. Si vous achetez un appartement 250 000 € et le revendez 320 000 €, la plus-value brute est de 70 000 €. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit une imposition totale de 36,2 % avant abattements.
La résidence principale : exonération totale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, quel que soit le montant et la durée de détention. C'est l'exonération la plus importante et la plus courante. Le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente.
Les abattements pour durée de détention
Pour les résidences secondaires et les biens locatifs, la plus-value bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention. Pour l'impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année — exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : abattement plus lent, exonération totale après 30 ans. Concrètement, un bien détenu 25 ans est exonéré d'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux.
Comment calculer précisément votre plus-value ?
Le calcul se fait en plusieurs étapes. Prix de vente diminué des frais de vente (diagnostics, commission d'agence). Prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (frais de notaire forfait 7,5 % ou réels) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention ou montant réel justifié). La différence donne la plus-value brute, à laquelle on applique les abattements pour durée de détention.
Les autres cas d'exonération
Plusieurs situations permettent une exonération : première vente d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions de remploi pour l'achat d'une résidence principale), vente d'un bien détenu depuis plus de 22 ans (IR) ou 30 ans (PS), prix de vente inférieur à 15 000 €, vendeurs retraités ou invalides sous conditions de ressources, expropriation. Chaque cas a ses conditions précises.
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Questions fréquentes
Q : La vente de ma résidence principale est-elle imposable ? R : Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée ni de montant, à condition qu'elle soit votre résidence principale effective au jour de la vente.
Q : Au bout de combien d'années suis-je exonéré de plus-value ? R : Pour l'impôt sur le revenu, exonération totale après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, après 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous êtes exonéré d'IR mais partiellement soumis aux prélèvements sociaux.
Q : Peut-on déduire les travaux du calcul de la plus-value ? R : Oui. Les travaux peuvent être ajoutés au prix d'acquisition, soit au forfait de 15 % (si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), soit pour leur montant réel sur justificatifs. Cela réduit la plus-value imposable.
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