Vendre un appartement loué à un locataire protégé (+65 ans) : ce que dit la loi en 2026
Non, un bailleur ne peut pas donner congé pour vente à un locataire protégé — âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail et disposant de ressources annuelles modestes — sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins, en vertu de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989. Deux exceptions existent : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou s'il justifie lui aussi de ressources modestes. Dans tous les autres cas, la solution la plus rapide pour vendre reste de céder le bien occupé, sans donner congé.
Qui est un « locataire protégé » au sens de la loi de 1989
Le législateur a voulu éviter qu'un locataire âgé et aux revenus modestes se retrouve à devoir chercher un nouveau logement dans des conditions difficiles. Trois motifs de congé restent en principe possibles pour un bailleur : la vente du bien, la reprise pour y habiter, ou un motif légitime et sérieux (impayés, nuisances). Mais lorsque le locataire remplit les deux conditions cumulatives — plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, et ressources annuelles inférieures au plafond de ressources retenu pour l'attribution des logements conventionnés — aucun de ces congés ne peut produire effet sans qu'un relogement adapté lui soit proposé.
« Article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » : le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat de location à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans un rayon proche (même commune ou commune limitrophe à moins de cinq kilomètres, en référence à l'article 13 bis de la loi de 1948).
Les deux exceptions qui permettent malgré tout de donner congé
La protection tombe dans deux cas, qui sont alternatifs et non cumulatifs : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date du congé, ou s'il justifie de ressources modestes comparables à celles retenues pour apprécier la situation du locataire. La protection ne s'applique pas non plus si le contrat est rompu par une résiliation judiciaire pour manquement du locataire à ses obligations (impayés caractérisés, troubles de voisinage), une situation distincte du congé donné à l'initiative du bailleur — voir notre guide sur l'expulsion pour impayés.
La protection s'étend en outre au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant elle-même la condition de ressources, même si le titulaire du bail est plus jeune.
Le revirement de la Cour de cassation sur les « ressources annuelles »
Un arrêt récent de la Cour de cassation a précisé un point qui divisait jusque-là les cours d'appel : quelles ressources retenir pour apprécier le caractère modeste des revenus du locataire ? Certaines juridictions retenaient les revenus de la dernière année civile, d'autres les douze derniers mois précédant le congé.
Dans un arrêt du 24 octobre 2024 (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067), la Cour de cassation a tranché : les « ressources annuelles » à prendre en compte sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précèdent la délivrance du congé — et non les revenus de la dernière année civile connue par l'administration fiscale. Conséquence pratique : le locataire doit désormais lui-même établir la preuve de ses revenus des douze derniers mois, le revenu fiscal de référence ne suffisant plus systématiquement à trancher le débat.
Vendre avec un locataire protégé en place : les options réelles
Trois options s'offrent à un propriétaire dans cette situation. Donner congé pour vente en proposant un relogement adapté au locataire — une démarche possible mais lourde, qui suppose de trouver un logement équivalent à proximité et allonge sensiblement les délais. Attendre que le locataire quitte les lieux de son plein gré, sans maîtriser l'échéance. Ou vendre le bien occupé, sans donner congé : le bail se poursuit alors avec le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions, ce qui n'exige aucune démarche vis-à-vis du locataire protégé et permet de vendre sans attendre. C'est la solution la plus rapide dans l'immense majorité des cas.
Paris, Nice, Marseille : un enjeu fréquent dans le parc ancien
Cette situation se rencontre particulièrement dans les copropriétés anciennes du 9e, 10e, 18e, 19e ou 20e arrondissement de Paris, dans le Vieux-Nice ou le centre ancien de Marseille, où des locataires en place depuis plusieurs décennies ont aujourd'hui dépassé 65 ans avec des retraites modestes. Un propriétaire pressé de vendre pour cause de succession, de besoin de liquidités ou d'arbitrage patrimonial se retrouve alors face à un bien qu'il ne peut pas libérer rapidement par la voie classique du congé.
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LevelStone achète des appartements occupés par des locataires protégés sans exiger leur départ ni de congé préalable : le bail se poursuit après la vente, dans les mêmes conditions pour le locataire. Cette approche évite la recherche d'un relogement, sécurise vos droits en tant que propriétaire vendeur et permet de percevoir le prix de vente sous 48h après notre offre ferme, sans attendre une hypothétique libération des lieux. Voir aussi notre guide plus général sur la vente d'un bien occupé.
Questions fréquentes
Q : Qu'est-ce qu'un locataire protégé au sens de la loi de 1989 ? R : Un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Le bailleur ne peut alors donner congé sans lui proposer un relogement adapté.
Q : Existe-t-il des exceptions à cette protection ? R : Oui. Le congé reste valable si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou s'il justifie de ressources modestes — ces deux conditions étant alternatives. La protection ne s'applique pas non plus en cas de résiliation judiciaire pour manquement du locataire.
Q : Comment vendre un bien loué à un locataire protégé sans attendre son départ ? R : La solution la plus rapide consiste à vendre le bien occupé, sans donner congé : le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. C'est l'option que retient LevelStone, qui achète des biens occupés par des locataires protégés sans exiger leur départ préalable.
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