Vendre un bien démembré (nue-propriété / usufruit) : accord, prix et fiscalité en 2026
Pour vendre un bien démembré en pleine propriété, l'accord et la signature du nu-propriétaire et de l'usufruitier sont tous deux nécessaires, puisque chacun cède le droit qui lui appartient. Le prix de vente se répartit ensuite entre eux le plus souvent selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Une situation fréquente après une donation avec réserve d'usufruit ou une succession — et qui bloque parfois des ventes faute d'accord entre les parties.
Nue-propriété, usufruit : de quoi parle-t-on exactement
Le démembrement de propriété sépare un même bien en deux droits réels distincts : l'usufruit, qui permet d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers (articles 578 et suivants du Code civil), et la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien mais sans pouvoir l'occuper ni en tirer de revenus tant que l'usufruit n'est pas éteint. Cette situation naît le plus souvent d'une donation-partage avec réserve d'usufruit — les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usage du logement — ou d'une succession lorsque le conjoint survivant recueille l'usufruit et les enfants la nue-propriété.
Qui doit signer pour vendre : le point souvent mal compris
Nue-propriété et usufruit sont deux droits de propriété distincts et cessibles séparément : un usufruitier peut vendre son usufruit seul, un nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété seule, sans avoir besoin de l'accord de l'autre. Mais ce marché est étroit — peu d'acquéreurs souhaitent acheter un droit isolé sur un bien qu'ils ne peuvent ni occuper ni pleinement disposer. Dans l'immense majorité des cas, la vente porte donc sur la pleine propriété reconstituée, ce qui suppose que les deux parties donnent leur accord et signent conjointement l'acte de vente chez le notaire.
En cas de mésentente entre nu-propriétaire et usufruitier — situation fréquente entre un parent usufruitier et des enfants nus-propriétaires pressés de vendre, ou l'inverse — aucune des deux parties ne peut imposer la vente en pleine propriété à l'autre. Un dialogue en amont, éventuellement avec l'aide du notaire, est indispensable avant toute mise en vente.
Comment se répartit le prix : le barème de l'article 669 du CGI
En pratique, la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire suit le barème fiscal de l'article 669 du CGI, inchangé depuis la loi de finances 2004, qui valorise l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente :
Ce barème est légalement obligatoire pour calculer les droits de donation ou de succession sur un bien démembré. Pour une vente entre particuliers, les parties peuvent en théorie s'accorder sur une autre clé de répartition reflétant une valorisation économique différente (espérance de vie, valeur locative réelle) — mais s'écarter du barème sans justification expose au risque que l'administration fiscale requalifie l'écart en donation indirecte entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Un appartement vendu 400 000 €, avec un usufruitier âgé de 68 ans : selon le barème, l'usufruit vaut 40 % (160 000 €) et la nue-propriété 60 % (240 000 €). Chaque partie perçoit sa quote-part du prix au jour de la signature, sans attendre l'extinction naturelle de l'usufruit.
Fiscalité de la plus-value en cas de vente démembrée
Chaque partie est imposée sur la plus-value réalisée sur son propre droit, calculée par différence entre le prix de cession de sa quote-part et sa valeur d'acquisition (ou sa valeur retenue lors de la donation ou de la succession qui a créé le démembrement), avec les abattements pour durée de détention habituels. Un usufruitier âgé bénéficie en général d'un abattement pour durée de détention plus favorable s'il détenait déjà le bien en pleine propriété avant le démembrement — un point à vérifier avec son notaire au cas par cas, notamment en présence d'une donation-partage antérieure. Voir aussi notre guide sur la vente en viager, qui repose sur une logique de démembrement temporaire proche.
Les cas fréquents : succession, donation-partage, mésentente
Le démembrement se rencontre le plus souvent après une succession avec conjoint survivant usufruitier, ou après une donation-partage anticipée destinée à réduire les droits de succession futurs. Dans les deux cas, un désaccord peut apparaître des années plus tard : l'usufruitier souhaite rester dans les lieux quand les nus-propriétaires veulent réaliser leur part, ou inversement un nu-propriétaire pressé de vendre se heurte à un usufruitier qui refuse de quitter le logement. Ces situations rejoignent par leur logique de blocage celles rencontrées en sortie d'indivision, même si le régime juridique du démembrement est distinct de celui de l'indivision.
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LevelStone accompagne les ventes de biens démembrés dès lors que nu-propriétaire et usufruitier sont d'accord sur le principe de la vente en pleine propriété : offre ferme sous 48h, achat comptant, et répartition du prix actée directement chez le notaire selon le barème retenu par les parties. Si l'usufruitier occupe encore le logement au moment de la vente, nous pouvons également racheter en bien occupé, sans attendre la libération des lieux.
Questions fréquentes
Q : Peut-on vendre un bien démembré sans l'accord de l'usufruitier ou du nu-propriétaire ? R : Chacun peut librement vendre son propre droit (sa nue-propriété seule, ou son usufruit seul) sans l'accord de l'autre. En revanche, vendre le bien en pleine propriété exige la signature des deux parties. Sans accord, seule une vente de son droit isolé reste possible, avec un marché plus restreint.
Q : Comment se répartit le prix de vente entre nu-propriétaire et usufruitier ? R : En pratique selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui fixe la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Ce barème est obligatoire pour les droits de succession ou de donation ; pour une vente entre particuliers, s'en écarter sans justification économique expose à un risque de requalification fiscale.
Q : La vente d'un bien démembré est-elle plus longue qu'une vente classique ? R : Elle peut l'être en cas de mésentente sur le principe de la vente ou la répartition du prix. Une fois l'accord trouvé entre les parties, la vente elle-même ne présente pas de spécificité de délai par rapport à une vente en pleine propriété classique.
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