Faut-il vendre son meublé de tourisme en 2026 ? Ce que change la loi Le Meur
Pas systématiquement, mais la question mérite d'être posée sérieusement en 2026 : la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci la fiscalité et les obligations des meublés de tourisme (type Airbnb) au point de rendre beaucoup moins rentables les locations non classées, en particulier dans les zones touristiques tendues comme Nice ou Marseille. Pour un propriétaire dont la rentabilité reposait sur l'ancien régime fiscal, revendre est désormais une option à comparer sérieusement au maintien en location.
Ce que change la loi Le Meur
Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement du régime micro-BIC est tombé de 50 % à 30 %, et le plafond de chiffre d'affaires éligible à ce régime a été abaissé de 77 700 € à 15 000 €. Au-delà, le propriétaire bascule au régime réel, plus contraignant. Pour les meublés de tourisme classés, le plafond a été aligné sur celui de la location longue durée (77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour 2026), avec un abattement de 50 %, ce qui rend le classement bien plus attractif qu'avant — mais impose en échange de respecter des critères de confort et, de plus en plus, de performance énergétique.
À cela s'ajoutent deux obligations déclaratives renforcées depuis 2025 : un numéro d'enregistrement obligatoire délivré par la mairie pour toute mise en location, quelle que soit l'ancienneté de l'activité, et un cadre plus strict sur le changement d'usage dans les communes en zone tendue, où la transformation d'un logement d'habitation en meublé de tourisme peut être soumise à autorisation et à compensation.
Pourquoi cela pousse des propriétaires à vendre
Trois profils sont particulièrement concernés. D'abord, les propriétaires de meublés non classés dont la rentabilité nette s'effondre avec le passage de l'abattement de 50 % à 30 % : sur un chiffre d'affaires de 30 000 €, la base imposable passe de 15 000 € à 21 000 €, avec un effet direct sur l'impôt et les prélèvements sociaux. Ensuite, les propriétaires qui n'ont pas la disponibilité ou l'envie d'engager une démarche de classement (visite d'un organisme agréé, mise aux normes, dossier administratif) pour rester sous le régime le plus favorable. Enfin, les propriétaires de biens mal classés au DPE, qui anticipent que leur bien deviendra progressivement moins commercialisable en meublé de tourisme à mesure que les seuils de performance énergétique se resserrent d'ici 2034.
Reclasser, repasser en location nue, ou vendre : comment arbitrer
Reclasser le bien a un coût (audit, éventuels travaux, démarches) mais peut restaurer une rentabilité correcte si le bien est bien situé et bien noté par les voyageurs. Repasser en location nue à l'année évite les contraintes du meublé de tourisme, mais expose à l'encadrement des loyers dans les zones concernées (notamment Paris) et à un rendement souvent inférieur à celui d'une location saisonnière bien remplie. Vendre permet de sortir immédiatement d'un cadre réglementaire de plus en plus mouvant, en particulier pour un propriétaire non-résident ou qui gère le bien à distance depuis plusieurs années. Le bon choix dépend surtout du taux d'occupation réel du bien, de sa localisation et de la disponibilité du propriétaire pour suivre ces évolutions.
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Questions fréquentes
Q : Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer en meublé de tourisme en 2026 ? R : Oui. Depuis 2025, tout meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie avec attribution d'un numéro d'enregistrement, y compris pour les locations déjà en activité. L'absence de déclaration expose à des sanctions et au retrait des annonces par les plateformes.
Q : Le DPE devient-il obligatoire pour les meublés de tourisme ? R : La loi Le Meur introduit un calendrier de performance énergétique pour les meublés de tourisme classés, avec des seuils de DPE à respecter selon une trajectoire fixée jusqu'à l'horizon 2034. Un bien mal classé au DPE peut donc perdre son classement touristique ou devenir progressivement non conforme à la location.
Q : Peut-on vendre un meublé de tourisme avec des réservations en cours ? R : Oui. LevelStone peut acquérir un meublé de tourisme avec un calendrier de réservations en cours, sans attendre la fin de la saison. Les modalités de reprise ou d'annulation des réservations sont anticipées avec vous avant la signature.
Meublé de tourisme à céder, classé ou non ? LevelStone fait une offre ferme sous 48h, réservations en cours acceptées.