Vendre une passoire énergétique (DPE F ou G) : tout ce qu
Depuis 2023, les propriétaires de biens classés F ou G au diagnostic de performance énergétique font face à des restrictions de plus en plus contraignantes. Interdiction de louer, obligation de rénover, gel des loyers... Les passoires énergétiques sont devenues un véritable casse-tête pour leurs propriétaires. Vendre est souvent la solution la plus rapide — encore faut-il savoir comment s'y prendre.
Qu'est-ce qu'une passoire énergétique ?
Une passoire énergétique est un logement dont la consommation d'énergie est très élevée, classé F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En France, on estime que près de 5,2 millions de logements sont dans cette situation, soit environ 17 % du parc immobilier résidentiel.
Le DPE note les logements de A (très économe) à G (très énergivore) sur la base de deux critères : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). Un bien classé G consomme plus de 420 kWh/m²/an — soit souvent 3 à 5 fois plus qu'un logement moderne bien isolé.
Ce que dit la loi en 2025
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif de restrictions pour les passoires énergétiques :
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter les loyers de leurs biens en location.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine. Un propriétaire ne peut plus proposer un bien classé G à un nouveau locataire — et les baux en cours ne peuvent pas être renouvelés.
À partir du 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F d'être interdits à la location.
À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E seront également concernés.
Ces échéances créent une pression croissante sur les propriétaires de passoires énergétiques, qui doivent choisir entre rénover ou vendre.
Faut-il obligatoirement faire des travaux avant de vendre une passoire énergétique ?
C'est la question que se posent la plupart des propriétaires de passoires énergétiques. La réponse dépend de plusieurs facteurs.
Le coût de la rénovation énergétique
Passer d'un DPE G à un DPE D ou E — seuil qui permettrait de continuer à louer — représente en général un investissement de 30 000 à 80 000 € selon la surface et le type de travaux nécessaires (isolation des murs, remplacement du système de chauffage, double vitrage, etc.).
Des aides existent : MaPrimeRénov', les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro. Mais ces dispositifs sont complexes à mobiliser, soumis à conditions de ressources, et les délais de traitement peuvent s'étirer sur plusieurs mois.
Pour un propriétaire bailleur qui n'habite pas le bien, mobiliser 50 000 € de travaux sur un appartement dont la valeur nette est de 150 000 € représente un effort considérable — d'autant que les travaux n'augmenteront pas nécessairement la valeur de revente à due proportion.
Le rendement locatif en question
Avec le gel des loyers imposé depuis 2023 et l'interdiction de louer depuis 2025 pour les G, le rendement locatif d'une passoire énergétique s'est effondré. Pour beaucoup de propriétaires bailleurs, conserver le bien n'a plus de sens économique.
Quelle décote s'applique sur une passoire énergétique lors de la vente ?
Il est vrai que les passoires énergétiques se vendent moins cher que des biens équivalents mieux classés. Selon les données des notaires, la décote est de l'ordre de 5 à 15 % pour un bien classé F, et de 15 à 25 % pour un bien classé G, selon la localisation et le marché local.
Mais cette décote doit être mise en regard du coût des travaux. Dans bien des cas, vendre avec une décote est plus rentable que rénover avant de vendre — surtout si la vente intervient rapidement, sans frais d'agence.
Comment vendre une passoire énergétique en 2026 ?
Réaliser un DPE actualisé
Si votre DPE date de plus de 10 ans (ou de plus de 2 ans pour les biens classés F ou G selon la loi), il doit être refait avant toute mise en vente. Un DPE récent est obligatoire pour la vente et doit être communiqué à l'acquéreur dès l'annonce.
Le coût d'un nouveau DPE est de l'ordre de 100 à 250 € selon le diagnostiqueur et la surface du bien.
Préparer les autres diagnostics obligatoires
Outre le DPE, la vente d'un bien immobilier nécessite plusieurs diagnostics selon l'ancienneté et la localisation du bien : amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques naturels et technologiques (ERNT), termites dans certaines zones. Ces diagnostics sont regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Fixer le prix en tenant compte de la décote
Une estimation réaliste du prix de vente doit intégrer la décote liée au DPE. Surestimer le bien en espérant que l'acheteur ne remarquera pas l'étiquette énergétique est une erreur : depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement, et un acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas de DPE inexact.
Choisir le bon canal de vente
Pour une passoire énergétique, la vente sur le marché traditionnel (agence, particulier à particulier) peut s'avérer longue et décevante. De nombreux acheteurs particuliers refusent d'acquérir un bien nécessitant d'importants travaux d'isolation, ou obtiennent difficilement un financement bancaire pour ce type de bien.
La vente à un investisseur ou acheteur professionnel est souvent plus adaptée : l'acheteur intègre le coût des travaux dans son offre et achète en l'état, sans condition suspensive.
Les idées reçues sur la vente d'une passoire énergétique
« Je ne pourrai pas vendre mon bien classé G » — Faux. L'interdiction concerne la location, pas la vente. Un bien classé G peut parfaitement être vendu. L'acheteur est simplement informé du classement et des travaux à prévoir.
« Je dois rénover avant de vendre » — Pas nécessairement. La loi n'impose pas de travaux avant la vente. La rénovation peut être une option pour maximiser le prix, mais elle n'est pas obligatoire.
« Personne ne voudra acheter mon bien » — Les investisseurs et acheteurs professionnels sont précisément à la recherche de ce type de biens. Ils disposent des ressources pour financer les travaux et valoriser le bien après rénovation.
« La décote sera énorme » — La décote existe, mais elle est souvent inférieure au coût des travaux que vous auriez dû engager. Sur un marché comme Paris ou Nice, même une passoire énergétique conserve une valeur significative.
Ce que LevelStone propose pour les passoires énergétiques
LevelStone rachète des appartements et immeubles classés F ou G à Paris, en Île-de-France, à Nice et à Marseille. Nous prenons en charge la rénovation après l'achat — vous n'avez rien à gérer.
Notre processus :
Nous achetons les biens en l'état, quel que soit leur classement énergétique, même en présence d'un locataire en place ou de travaux importants à prévoir.
Passoire énergétique à Paris : les arrondissements les plus concernés
Les passoires énergétiques sont particulièrement concentrées dans certains arrondissements parisiens. Le bâti ancien des 10e, 11e, 18e, 19e et 20e arrondissements concentre une majorité des logements classés F et G, en raison des immeubles haussmanniens et des constructions d'après-guerre mal isolées.
Ces biens posent un double problème : interdits à la location depuis 2023 (DPE G) et difficiles à vendre à un particulier financé par crédit, car les banques exigent souvent un DPE minimal pour accorder un prêt.
LevelStone achète ces biens dans tous les arrondissements parisiens, sans condition liée au DPE. Notre équipe est habituée à évaluer le potentiel de rénovation de ces logements et à formuler une offre juste tenant compte des coûts réels de mise aux normes.
En résumé
Les passoires énergétiques sont aujourd'hui au cœur des préoccupations des propriétaires bailleurs. Face à l'interdiction de louer les biens classés G depuis janvier 2025 et la perspective d'une interdiction des F en 2028, la question de vendre se pose de façon de plus en plus urgente. Vendre en l'état à un acheteur professionnel est souvent la solution la plus rapide, la plus simple et la plus rentable — sans travaux, sans agence, et avec une offre ferme en 48 heures.
Votre bien est classé F ou G ? Obtenez une offre en 48h avec LevelStone.
Les informations juridiques contenues dans cet article sont à jour au 1er janvier 2025. La législation sur les passoires énergétiques étant susceptible d'évoluer, nous vous recommandons de consulter un professionnel pour toute décision.