Donation immobilière en 2026 : comment transmettre un bien de son vivant ?
Transmettre un bien immobilier de son vivant plutôt qu'à son décès permet d'anticiper sa succession et d'optimiser la fiscalité. Mais la donation immobilière obéit à des règles précises : abattements, droits à payer, formes juridiques. Voici l'essentiel pour transmettre dans les meilleures conditions.
Qu'est-ce qu'une donation immobilière ?
La donation immobilière est un acte par lequel un propriétaire (le donateur) transmet gratuitement, de son vivant, la propriété d'un bien à une autre personne (le donataire). Elle doit obligatoirement être réalisée devant notaire par acte authentique. Elle est irrévocable une fois signée, sauf cas exceptionnels prévus par la loi.
Les abattements sur les droits de donation
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Au-delà, un barème progressif s'applique. D'autres abattements existent : 31 865 € pour un petit-enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS, 15 932 € entre frères et sœurs. Ces abattements se reconstituent tous les 15 ans.
La donation en démembrement : nue-propriété et usufruit
Une technique très utilisée consiste à donner uniquement la nue-propriété du bien tout en conservant l'usufruit (le droit d'habiter ou de percevoir les loyers). Les droits de donation sont alors calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge du donateur. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires. Voir notre guide sur la vente d'un bien démembré.
La donation-partage : anticiper le partage entre héritiers
La donation-partage permet de répartir de son vivant ses biens entre ses héritiers, en figeant leur valeur au jour de la donation. Elle évite les conflits futurs et les réévaluations au moment de la succession. C'est l'outil privilégié pour transmettre équitablement à plusieurs enfants, et un moyen efficace d'éviter une indivision conflictuelle.
Que faire d'un bien reçu en donation qu'on souhaite vendre ?
Un donataire peut vouloir vendre un bien reçu, notamment s'il est en indivision ou nécessite des travaux. La vente est possible sous réserve d'éventuelles clauses d'inaliénabilité et de l'accord de l'usufruitier en cas de démembrement. Si le bien est complexe à vendre, LevelStone rachète sur fonds propres avec une offre ferme sous 48h.
Donation et plus-value en cas de revente
En cas de revente d'un bien reçu par donation, la plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée lors de la donation, et non du prix d'acquisition initial du donateur. Cela peut réduire fortement la plus-value imposable. À vérifier avec votre notaire avant toute revente.
Questions fréquentes
Q : Combien peut-on donner sans payer de droits ? R : Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans en franchise de droits. Les abattements varient selon le lien de parenté et se reconstituent tous les 15 ans.
Q : La donation en nue-propriété permet-elle de payer moins de droits ? R : Oui. Les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à la pleine propriété et fonction de l'âge du donateur. Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires.
Q : Peut-on vendre un bien reçu en donation ? R : Oui, sauf clause d'inaliénabilité. En cas de démembrement, l'accord de l'usufruitier est nécessaire. Si le bien est complexe à vendre, LevelStone rachète sur fonds propres, offre ferme sous 48h.
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