État daté en copropriété : plafond à 380 €, délai et recours en cas de dépassement (2026)
L'état daté, document obligatoire que le syndic doit remettre pour toute vente en copropriété, est plafonné à 380 € TTC depuis le décret n°2020-153 du 21 février 2020, quel que soit le nombre de lots concernés par la mutation. Le syndic dispose d'un délai maximum de 15 jours avant la signature de l'acte pour le fournir. Le Conseil d'État a confirmé ce plafond dans une décision du 17 mars 2026, rejetant la demande de revalorisation portée par la FNAIM. En cas de facturation excessive, le vendeur peut contester puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution du trop-perçu.
Qu'est-ce que l'état daté et pourquoi est-il indispensable pour vendre ?
L'état daté est un document établi par le syndic de copropriété, transmis au notaire chargé de la vente, qui récapitule la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat : charges courantes, provisions pour travaux votés, éventuels impayés, et sommes qui resteront dues après la vente. Sans ce document, l'acte authentique ne peut pas être signé — l'état daté conditionne donc directement la date de la vente, au même titre que les diagnostics techniques obligatoires.
Le plafond légal à 380 € TTC, quel que soit le nombre de lots
Depuis le 1er juin 2020, le prix de l'état daté est strictement plafonné, afin de mettre fin aux pratiques de facturation très disparates observées auparavant selon les syndics. Ce plafond s'applique de façon globale à la mutation, et non par lot : un copropriétaire vendant à la fois un appartement et une cave ou un parking dans le même immeuble ne peut pas se voir facturer plusieurs états datés distincts pour la même vente.
Décret n°2020-153 du 21 février 2020 : le montant de la prestation relative à l'établissement de l'état daté, mentionnée au h du II de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne peut excéder un plafond fixé par arrêté, actuellement établi à 380 euros TTC, quel que soit le nombre de lots compris dans la même mutation.
Un délai de fourniture encadré : 15 jours maximum avant l'acte
Le syndic doit transmettre l'état daté au notaire dans un délai maximal de 15 jours avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique. En pratique, ce délai est parfois source de tension lorsque le syndic est débordé ou que la copropriété traverse une période de transition entre deux gestionnaires — un facteur à anticiper dès la signature du compromis pour éviter tout report de dernière minute.
La décision du Conseil d'État du 17 mars 2026 : le plafond confirmé
Certains syndics ont continué de facturer des états datés à des montants supérieurs au plafond légal, parfois autour de 380 euros majorés de frais annexes contestables. La FNAIM du Grand Paris et des Alpes-Maritimes avait demandé au gouvernement de revaloriser ce plafond, jugé inadapté à la charge de travail réelle des syndics. Par une décision du 17 mars 2026, le Conseil d'État a rejeté ce recours et maintenu le plafond à 380 € TTC, confortant la position des copropriétaires vendeurs face aux tentatives de dépassement.
Si votre syndic vous facture plus de 380 € TTC pour l'état daté, contestez d'abord par écrit en citant le décret n°2020-153 et la décision du Conseil d'État du 17 mars 2026. En l'absence de régularisation, une saisine du tribunal judiciaire permet d'obtenir la restitution du trop-perçu, et éventuellement des dommages-intérêts en cas de résistance abusive du syndic.
État daté et pré-état daté : ne pas confondre
Le pré-état daté, remis en amont pour l'annexe au compromis de vente, donne une première photographie financière du lot. L'état daté proprement dit, lui, est établi juste avant la signature définitive et doit refléter la situation la plus à jour possible. Les deux documents sont complémentaires et s'inscrivent dans la liste plus large des pièces à réunir aux côtés des diagnostics immobiliers obligatoires et, pour les copropriétés de plus de 15 ans, du plan pluriannuel de travaux.
Que faire si le syndic tarde et bloque la vente
Un syndic qui ne répond pas ou traîne à établir l'état daté peut retarder significativement la signature, en particulier dans les copropriétés en difficulté où la gestion est souvent désorganisée. Une mise en demeure écrite rappelant l'obligation légale du syndic accélère généralement les choses ; à défaut, il est possible de solliciter l'intervention du conseil syndical ou, en dernier recours, d'engager une procédure en référé pour contraindre le syndic à s'exécuter.
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Questions fréquentes
Q : Quel est le prix maximum d'un état daté en 2026 ? R : 380 € TTC, quel que soit le nombre de lots, plafond confirmé par le Conseil d'État le 17 mars 2026.
Q : Dans quel délai le syndic doit-il le fournir ? R : Au maximum 15 jours avant la signature de l'acte authentique.
Q : Que faire en cas de facturation excessive ? R : Contester à l'amiable en citant le décret n°2020-153, puis saisir le tribunal judiciaire si nécessaire pour obtenir la restitution du trop-perçu.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour toute contestation de facturation d'état daté, rapprochez-vous d'un avocat spécialisé en droit de la copropriété.