État des risques (ERP) et argile : la nouvelle carte RGA 2026 change-t-elle votre vente ?
L'état des risques et pollutions (ERP) est obligatoire pour toute vente de bien situé en zone à risque, valable six mois et à annexer à la promesse de vente. En 2026, une nouveauté concerne beaucoup de vendeurs : l'arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour la carte du retrait-gonflement des argiles (RGA), applicable aux contrats conclus depuis le 1er juillet 2026. Des communes jusqu'ici épargnées peuvent désormais être classées en zone exposée : un ERP établi avant cette date peut ne plus refléter la réalité au moment de signer.
L'ERP, c'est quoi et dans quels cas est-il obligatoire ?
L'état des risques et pollutions informe l'acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de pollution des sols et du potentiel radon auxquels le bien est exposé. Il est exigé dès que le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, en zone de sismicité 2 à 5, en zone à potentiel radon de niveau 3 ou dans un secteur d'information sur les sols (SIS). Il intègre aussi les risques de recul du trait de côte et, depuis 2026, la nouvelle cartographie RGA.
Articles L125-5 et R125-26 du Code de l'environnement : l'acquéreur ou le locataire est informé par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques auxquels le bien est exposé ; l'état des risques, établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat, est annexé à la promesse de vente et à l'acte.
Ce qui change au 1er juillet 2026 : la carte du retrait-gonflement des argiles
Les sols argileux gonflent quand ils sont humides et se rétractent lors des sécheresses, fissurant les maisons : c'est le phénomène RGA. L'arrêté du 9 janvier 2026, qui modifie l'arrêté du 22 juillet 2020, actualise les zones exposées. La nouvelle carte est applicable aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2026, notamment aux promesses de vente (ou, à défaut, aux actes) de terrains non bâtis constructibles et aux contrats de construction de maisons individuelles. Elle élargit nettement les zones d'exposition.
Si vous vendez un terrain constructible dans une zone d'exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable est exigée par la loi ELAN (article 68), à fournir à l'acheteur. Pour le terrain, lisez aussi notre guide pour vendre un terrain constructible.
Validité de six mois : le piège du dossier trop ancien
L'ERP doit avoir été établi moins de six mois avant la signature de la promesse, puis de l'acte si ce dernier intervient plus tard. Entre un compromis signé en été et un acte en automne, la nouvelle cartographie ou un arrêté de catastrophe naturelle peut rendre le document obsolète. Il se génère gratuitement sur Géorisques (georisques.gouv.fr) ou via votre diagnostiqueur ou notaire. Pour les délais habituels entre compromis et acte, voir les délais chez le notaire.
Que risque le vendeur ?
Une fissure non déclarée peut aussi être invoquée au titre des vices cachés, et la clause d'exonération ne vous protège plus si vous connaissiez le problème. Déclarez par écrit tout sinistre connu dans la promesse.
Que faire concrètement avant de vendre ?
Les propriétaires d'une résidence secondaire ou d'un bien hérité à distance sont particulièrement exposés : voir vendre une résidence secondaire. Et si le vendeur initial décède avant l'acte, la procédure change : lisez que devient la vente si le vendeur décède.
Questions fréquentes
Q : L'ERP est-il toujours obligatoire ? R : Il l'est dès que le bien est en zone de plan de prévention des risques, de sismicité 2 à 5, de radon niveau 3 ou de SIS.
Q : Qu'a changé le 1er juillet 2026 ? R : L'arrêté du 9 janvier 2026 a élargi la carte du retrait-gonflement des argiles, applicable aux contrats conclus depuis cette date.
Q : Combien de temps l'ERP est-il valable ? R : Six mois.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Vérifiez l'exposition de votre bien sur georisques.gouv.fr et auprès de votre notaire.