Le vendeur décède avant la signature de l'acte de vente : que devient la vente ?
Si le vendeur décède après avoir signé le compromis ou la promesse de vente, la vente n'est pas annulée : ses héritiers sont tenus de la mener à terme. L'article 724 du Code civil prévoit en effet que les héritiers continuent la personne du défunt, donc ses engagements. Le notaire doit simplement établir d'abord la dévolution successorale et une attestation immobilière, puis tous les héritiers signent l'acte. Si les héritiers refusent, l'acheteur peut demander en justice que la vente soit constatée et réclamer des dommages-intérêts.
Le principe : les héritiers reprennent l'engagement du défunt
Une fois le compromis signé, le vendeur s'est engagé. Son décès ne met pas fin au contrat, qui se transmet avec la succession. La Cour de cassation l'a jugé de façon constante : dans un arrêt de la 3e chambre civile du 8 septembre 2010 (n° 09-13335), elle a retenu que la promesse de vente restait valable même si un enfant mineur figurait parmi les héritiers du vendeur.
Article 724 du Code civil : « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. » Ils continuent ainsi la personne du défunt, y compris ses engagements contractuels.
Les étapes après le décès du vendeur
Un héritier dispose de quatre mois pour se décider, pendant lesquels on ne peut pas le contraindre, puis de dix ans pour exercer son option. Un seul héritier introuvable ou en désaccord peut bloquer l'acte : voyez comment sortir d'une indivision et comment vendre un appartement en succession rapidement.
Et si un héritier est mineur ou sous protection ?
Un mineur est représenté par ses parents ou son administrateur légal. Pour un héritier majeur protégé, l'autorisation du juge peut être nécessaire : lisez vendre le bien d'une personne protégée. Dans le cas d'un bien démembré, l'usufruit peut s'éteindre au décès : voir vendre un bien démembré.
Quels délais, et que peut faire l'acheteur ?
Le règlement du dossier successoral demande de quelques semaines à plusieurs mois. Les parties peuvent proroger la date limite de l'acte d'un commun accord. Si les héritiers tardent ou refusent sans motif, l'acheteur peut saisir le tribunal pour faire constater la vente (exécution forcée, article 1221 du Code civil) et demander des dommages-intérêts. Les conditions suspensives du compromis restent applicables, et les délais notariaux habituels s'y ajoutent.
Et si le vendeur décède avant de signer le compromis ?
Dans ce cas, il n'y a encore aucun engagement : le bien entre dans la succession. Les héritiers décident ensemble de vendre ou non, et le notaire règle d'abord la succession. Il faut alors suivre la procédure classique décrite dans notre guide de la vente d'un bien en succession. Les héritiers doivent aussi préparer le dossier du bien, avec notamment les diagnostics : audit énergétique pour une maison énergivore et état des risques actualisé.
Questions fréquentes
Q : La vente est-elle annulée si le vendeur décède ? R : Non, si le compromis est signé : les héritiers reprennent l'engagement (article 724 du Code civil).
Q : Tous les héritiers doivent-ils signer ? R : Oui, tous les héritiers qui acceptent la succession, en personne ou par procuration.
Q : Que peut faire l'acheteur si les héritiers refusent ? R : Saisir le tribunal pour faire constater la vente et demander des dommages-intérêts.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Chaque succession est particulière : rapprochez-vous du notaire chargé du dossier.