Hausse des droits de mutation (DMTO) en 2026 : ce qui change pour vendeurs et acheteurs
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances pour 2025 autorise chaque département à relever d'un demi-point supplémentaire son taux de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), jusqu'à 5 % au lieu de 4,5 %. En 2026, la quasi-totalité des départements ont voté cette hausse : le total des droits de mutation atteint désormais 6,32 % du prix de vente dans 89 départements, contre 5,81 % auparavant. Sur un achat à 300 000 €, cela représente environ 1 500 € de frais supplémentaires. Seuls les primo-accédants achetant leur résidence principale échappent à cette hausse.
Ce que dit la loi : l'article 116 de la loi de finances 2025
La mesure a été introduite par l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Elle permet à chaque conseil départemental de relever, par simple délibération, le taux du droit départemental d'enregistrement ou de la taxe de publicité foncière — la composante principale des DMTO — d'un maximum de 0,5 point, portant le plafond de 4,5 % à 5 %.
« Article 116, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 » : par dérogation, les conseils départementaux peuvent, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, relever le taux prévu à l'article 1594 D du Code général des impôts au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %. Cette faculté ne s'applique pas aux acquisitions de leur résidence principale par les primo-accédants au sens de l'article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation.
Combien ça coûte concrètement en 2026
Avec la part départementale au taux plein (5 %), à laquelle s'ajoutent la taxe communale (1,20 %) et les frais d'assiette perçus par l'État, le total des DMTO atteint 6,32 % du prix de vente — contre 5,81 % avant la réforme. La différence est loin d'être symbolique :
Qui échappe à la hausse : les primo-accédants
La loi exclut explicitement de la hausse les primo-accédants achetant leur résidence principale, au sens de l'article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation (les mêmes critères que ceux retenus pour le prêt à taux zéro). Pour eux, le taux départemental reste plafonné à 4,5 %, quel que soit le département où se situe le bien.
L'exonération pour primo-accédants s'apprécie au moment de l'acquisition, pas de la revente : un vendeur n'a donc jamais à se soucier de cette exception, qui ne concerne que le calcul des frais dus par son acheteur.
Quels départements sont concernés dans les zones couvertes par LevelStone
À Paris et dans la majorité des départements d'Île-de-France, le taux plein de 6,32 % s'applique depuis 2025. Dans les Bouches-du-Rhône (Marseille), le conseil départemental a également voté la hausse maximale. Les Alpes-Maritimes (Nice), en revanche, comptent parmi les onze départements qui n'ont pas relevé leur taux au maximum et restent à un total de 5,81 % — un point à vérifier au cas par cas car ces choix départementaux peuvent évoluer chaque année civile.
Quel impact sur les vendeurs, même s'ils ne paient pas ces frais
Les droits de mutation sont juridiquement à la charge de l'acheteur. Mais un budget d'acquisition amputé de 1 000 à 5 000 € de frais supplémentaires réduit d'autant la capacité de négociation de l'acheteur sur le prix du bien, en particulier sur les budgets serrés ou en zone tendue. Pour un vendeur pressé, cette hausse renforce l'intérêt d'un acheteur comptant non tributaire d'un plan de financement bancaire fragilisé par ces frais additionnels.
Vendre à LevelStone : un acheteur non affecté par ces enjeux de financement
LevelStone achète sur fonds propres, sans emprunt ni condition suspensive de financement : la hausse des DMTO n'a donc aucune incidence sur notre capacité à formuler une offre ferme sous 48h ni sur les délais de signature. Un avantage concret pour un vendeur qui souhaite sécuriser sa vente sans dépendre du budget ou du plan de financement d'un acheteur particulier.
Questions fréquentes
Q : La hausse des droits de mutation s'applique-t-elle à toutes les ventes en 2026 ? R : Oui, dans les départements ayant voté la hausse, sauf pour les primo-accédants achetant leur résidence principale, qui restent au taux antérieur quel que soit le département.
Q : Jusqu'à quand s'applique cette hausse des DMTO ? R : Du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Sauf prolongation par une future loi de finances, les taux redescendront ensuite automatiquement au niveau voté au 31 janvier 2025.
Q : Qui paie les droits de mutation, le vendeur ou l'acheteur ? R : L'acheteur, sauf clause contraire rarissime. Pour le vendeur, la hausse n'a pas d'impact direct sur le prix net perçu, mais elle réduit le budget disponible des acheteurs.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux de DMTO applicables dépendent de la délibération en vigueur dans chaque département à la date de l'acte ; vérifiez le taux à jour auprès de votre notaire.