Taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) : surtaxe jusqu'à 60 % en 2026 — faut-il vendre ?
Les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) comprise entre 5 % et 60 %. En 2026, environ 2 400 communes l'appliquent effectivement, avec un taux moyen de 41 %. Seule la situation du bien au 1er janvier 2026 compte pour l'avis de l'année : un logement resté résidence secondaire à cette date est taxé pour toute l'année, même s'il est vendu ensuite. Trois cas ouvrent droit à une exonération de la majoration, notamment la mise en vente au prix du marché sans acquéreur trouvé.
THRS et majoration : deux taxes distinctes à additionner
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) reste due, contrairement à la taxe d'habitation sur la résidence principale, supprimée pour l'ensemble des foyers depuis 2023. Dans les communes en zone tendue — zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre entre offre et demande de logements — le conseil municipal peut en plus voter une majoration, calculée en pourcentage de la part de THRS qui revient à la commune. Cette majoration s'ajoute à la THRS de base et figure sur le même avis d'imposition.
Combien de communes appliquent la surtaxe en 2026, et à quel taux ?
Environ 2 400 communes appliquent effectivement la surtaxe en 2026, avec un taux moyen d'environ 41 %, certaines communes touristiques ou très tendues allant jusqu'au plafond légal de 60 %. Le coefficient de revalorisation des bases retenu pour 2026 s'établit à seulement +0,8 %, la revalorisation la plus faible depuis 2018 — un ralentissement qui ne compense toutefois pas l'effet de la majoration elle-même sur la facture finale.
Majoration THRS votée par la commune : entre 5 % et 60 % de la part communale. Environ 2 400 communes concernées en 2026. Taux moyen constaté : 41 %. Seule la situation au 1er janvier 2026 compte pour l'avis de l'année.
Les trois cas d'exonération de la majoration
La majoration n'est pas systématique et peut être contestée dans trois situations précises : lorsque le propriétaire est contraint de résider ailleurs pour des raisons professionnelles ; lorsqu'il conserve l'ancien logement devenu secondaire après une entrée durable en établissement de soins ; ou lorsqu'il ne peut affecter le bien à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à sa volonté — ce qui vise notamment un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou un bien objectivement inhabitable.
Pour demander l'exonération, les propriétaires doivent remplir le formulaire n°1205-GD et l'adresser au centre des finances publiques. Toute contestation de l'avis 2026 doit généralement être formulée avant le 15 décembre de l'année d'imposition — ne laissez pas passer ce délai si vous estimez la majoration injustifiée, par exemple si votre bien est activement en vente depuis plusieurs mois sans acquéreur.
Le vrai coût de garder une résidence secondaire invendue
THRS majorée, taxe foncière, charges de copropriété, assurance et entretien d'un bien inoccupé une grande partie de l'année : le coût annuel de détention d'une résidence secondaire s'alourdit sensiblement dans les communes appliquant le taux maximal de 60 %. Pour un bien loué occasionnellement en meublé de tourisme, cette pression fiscale s'ajoute à celle de la loi Le Meur, qui a réduit l'abattement micro-BIC applicable à ces revenus. La combinaison des deux réformes pousse de nombreux propriétaires à recalculer sérieusement l'intérêt de conserver un bien qu'ils occupent peu.
Nice, Marseille : un arbitrage de plus en plus fréquent
Sur la Côte d'Azur et dans certains quartiers de Marseille, où la part de résidences secondaires est élevée, la combinaison de la surtaxe THRS et des nouvelles contraintes sur les meublés de tourisme change la donne pour de nombreux propriétaires non-résidents ou héritiers d'une résidence secondaire qu'ils n'occupent que quelques semaines par an. La vente permet d'arrêter immédiatement la facture fiscale annuelle, tout en purgeant l'incertitude sur l'évolution future des taux de majoration, que les communes peuvent réviser chaque année.
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Questions fréquentes
Q : Quel est le taux de la surtaxe sur les résidences secondaires en 2026 ? R : Entre 5 % et 60 % selon la commune, avec un taux moyen d'environ 41 % sur les 2 400 communes qui l'appliquent.
Q : Peut-on être exonéré si le bien est mis en vente ? R : Oui, un bien mis en vente au prix du marché sans trouver preneur peut ouvrir droit à une exonération, via le formulaire n°1205-GD.
Q : Quelle date compte pour l'avis de THRS 2026 ? R : Uniquement la situation au 1er janvier 2026 — une vente ou un déménagement plus tard dans l'année ne change rien à l'avis en cours.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux de majoration variant chaque année selon les délibérations communales, vérifiez le taux applicable à votre commune auprès de votre centre des finances publiques.