Locataire qui refuse de partir : comment vendre quand même ?
Vous souhaitez vendre votre appartement mais votre locataire est en place et refuse de partir, ou vous ne pouvez pas lui donner congé avant longtemps ? C'est une situation fréquente qui complique considérablement la vente. Voici ce que dit la loi, vos droits en tant que propriétaire, et les solutions pour vendre malgré tout.
Quels sont vos droits pour donner congé à un locataire en vue de vendre ?
La loi encadre strictement les conditions dans lesquelles un propriétaire peut donner congé à son locataire.
Le congé pour vente
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement libre. Conditions : le congé doit être notifié 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, 3 mois avant pour un meublé. Il doit indiquer le prix de vente et les conditions. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il a 2 mois pour se porter acquéreur au prix indiqué.
Les cas où le congé est impossible
La loi interdit de donner congé à certains locataires protégés : locataire de plus de 65 ans avec revenus modestes (sauf si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans), ou locataire handicapé avec revenus modestes. Dans ces cas, vous ne pouvez pas vendre le bien libre — sauf à lui trouver un relogement adapté.
Que faire si le locataire refuse de partir après le congé ?
Si votre locataire maintient son occupation après la fin du bail malgré un congé régulier, il devient occupant sans droit ni titre. Vous devez alors engager une procédure judiciaire : commandement de quitter les lieux par huissier, assignation devant le tribunal judiciaire, jugement d'expulsion, puis intervention de l'huissier pour l'expulsion effective. Cette procédure prend en moyenne 12 à 18 mois et ne peut pas débuter entre novembre et mars (trêve hivernale). Notre guide sur l'<Link to="/blog/expulsion-locataire-impayes">expulsion d'un locataire en impayés</Link> détaille la procédure étape par étape.
Peut-on vendre avec le locataire en place ?
Oui, et c'est souvent la solution la plus réaliste. Deux options : vendre avec le bail en cours (le locataire reste, l'acheteur devient le nouveau propriétaire bailleur), ou vendre à un investisseur ou un professionnel qui reprend la situation telle quelle. La vente avec locataire en place se fait généralement avec une décote de 10 à 20 % par rapport à la valeur du bien libre, car l'acheteur intègre le risque locatif et l'impossibilité d'occuper immédiatement le bien. Pour aller plus loin, lisez notre article complet sur <Link to="/blog/vendre-bien-occupe">vendre un bien occupé</Link>.
LevelStone achète les biens avec locataire en place
C'est l'une de nos spécialités. LevelStone rachète les appartements occupés par un locataire, que le bail soit en cours, que des impayés existent, ou que la situation soit conflictuelle. Nous n'avons pas besoin que le bien soit libre pour formuler une offre. Notre processus : visite du bien (locataire présent ou non), analyse de la situation locative, offre ferme sous 48h, signature chez le notaire en 2 à 6 semaines. Nous gérons entièrement la relation avec le locataire après l'acquisition. Cette logique d'<Link to="/blog/achat-comptant-immobilier">achat comptant immobilier</Link> évite toute condition suspensive.
Vaut-il mieux attendre que le locataire parte ou vendre occupé ?
Cela dépend de plusieurs facteurs. Si le bail se termine dans moins de 6 mois et que le locataire part à son terme : attendre peut être plus rentable (vente libre plus valorisée). Si le bail dure encore 2 à 3 ans, si le locataire est protégé, ou si des impayés s'accumulent : vendre occupé à un professionnel est souvent plus avantageux financièrement, en évitant des mois de loyers incertains. Découvrez notre service de <Link to="/rachat-appartement-paris">rachat d'appartement à Paris</Link>.
Questions fréquentes
Q : Mon locataire a un bail qui court encore 2 ans. Puis-je vendre quand même ? R : Oui. Vous pouvez vendre le bien avec le bail en cours. L'acheteur devient le nouveau propriétaire et le bail continue dans les mêmes conditions.
Q : Le locataire a-t-il un droit de préemption si je vends avec lui en place ? R : Non. Le droit de préemption du locataire s'applique uniquement si vous lui donnez congé pour vendre. Si vous vendez le bien occupé, il n'y a pas de droit de préemption.
Q : LevelStone peut-il acheter si mon locataire a des impayés de loyer ? R : Oui. Les impayés de loyer ne nous empêchent pas d'acheter. Nous évaluons la situation et faisons une offre en tenant compte du contexte.
Q : Faut-il informer le locataire de la vente ? R : Si vous vendez occupé, vous n'avez pas d'obligation légale de l'informer préalablement. Si vous lui donnez congé pour vente, il doit en être informé 6 mois avant la fin du bail avec les conditions de vente.
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