Vendre un appartement loué : occupé ou libre, que choisir en 2026 ?
Vous possédez un appartement loué et souhaitez le vendre ? Deux voies s'offrent à vous : vendre le bien occupé, avec son locataire en place, ou donner congé pour le vendre libre. Chaque option a ses règles, ses délais et son impact sur le prix. Voici comment choisir.
Option 1 — Vendre le bien occupé
Vous pouvez vendre votre appartement avec le locataire en place, sans lui donner congé. Le bail se poursuit et l'acheteur devient le nouveau bailleur. Avantage : c'est rapide, aucun préavis à respecter, et le locataire n'a pas de droit de préemption. Inconvénient : le bien se vend avec une décote de 10 à 20 % par rapport à sa valeur libre, car il s'adresse surtout à des investisseurs. Voir notre guide complet sur la vente d'un bien occupé.
Option 2 — Donner congé pour vendre libre
Pour vendre le bien libre de tout occupant, vous devez donner congé pour vente à votre locataire, en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail (location vide) ou 3 mois (location meublée). Ce congé déclenche un droit de préemption : le locataire est prioritaire pour acheter aux conditions proposées. Avantage : le bien se vend au prix du marché libre. Inconvénient : les délais sont longs et dépendent de l'échéance du bail.
Le droit de préemption du locataire, en détail
Quand vous donnez congé pour vente, vous devez notifier au locataire le prix et les conditions. Il dispose de 2 mois pour accepter d'acheter. S'il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers — mais à un prix qui ne peut être inférieur à celui proposé au locataire sans le lui re-proposer. Ce mécanisme protège le locataire et encadre strictement la vente.
Quelle décote pour un bien vendu occupé ?
La décote dépend de la durée restante du bail, du niveau du loyer par rapport au marché, et du type de bien. Comptez 10 à 15 % de décote pour un bail récent à loyer correct, jusqu'à 20 % ou plus si le loyer est très inférieur au marché. Un loyer proche du marché réduit la décote car le bien reste attractif pour un investisseur.
Vendre rapidement, occupé ou libre, à un acheteur professionnel
LevelStone achète les appartements loués dans les deux configurations : occupé (nous reprenons le bail) ou avec congé en cours. Nous formulons une offre ferme sous 48h qui tient compte de la situation locative réelle. C'est souvent la solution la plus simple pour un propriétaire qui veut vendre sans gérer les démarches de congé ni attendre l'échéance du bail — y compris lorsque le locataire refuse de partir.
Questions fréquentes
Q : Peut-on vendre un appartement avec un locataire en place ? R : Oui, sans donner congé. Le bail continue et l'acheteur devient le nouveau bailleur. Le locataire n'a pas de droit de préemption dans ce cas. Le bien se vend toutefois avec une décote de 10 à 20 % par rapport à sa valeur libre.
Q : Quel préavis pour donner congé pour vente à un locataire ? R : 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide, 3 mois pour une location meublée. Le congé doit être notifié par acte d'huissier ou lettre recommandée et déclenche le droit de préemption du locataire.
Q : LevelStone achète-t-il les appartements loués ? R : Oui, occupés ou libres. Nous reprenons le bail en cours si le bien est occupé, ou achetons avec un congé en cours. Notre offre tient compte de la situation locative, offre ferme sous 48h.
Appartement loué à vendre, occupé ou avec congé en cours ? LevelStone formule une offre ferme sous 48h, achat comptant.