Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) : ce que ça change pour vendre ou acheter un bien locatif
Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026), permet à un investisseur d'amortir le prix d'un logement loué nu comme résidence principale, à condition de s'engager à le louer au moins 9 ans. L'amortissement atteint 3,5 % par an dans le neuf en secteur intermédiaire et 3 % dans l'ancien rénové, avec une déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer. Pour un propriétaire bailleur, il redessine l'arbitrage entre garder, vendre ou réinvestir ; pour un vendeur, il modifie le profil des acheteurs.
Le principe : amortir le bien, comme en LMNP, mais en location nue
Jusqu'ici, l'amortissement comptable d'un logement était réservé à la location meublée (LMNP) ou aux sociétés. Le dispositif Jeanbrun étend cette logique à la location nue : le propriétaire déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien (hors terrain), en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. Le locataire ne peut pas être un membre de la famille jusqu'au deuxième degré ni un membre du foyer fiscal.
Taux d'amortissement annuel : 3,5 % pour le neuf en secteur intermédiaire, 3 % pour l'ancien rénové, taux supérieurs dans les secteurs social et très social. Déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer en secteur intermédiaire. Engagement de location : 9 ans minimum.
Quels logements sont éligibles ?
Pour les vendeurs de biens anciens en mauvais état, c'est un point à noter : un appartement à rénover lourdement devient plus attractif aux yeux d'un investisseur, qui peut désormais amortir l'achat et les travaux. Le profil de l'acheteur change, pas la nécessité de vendre vite.
Jeanbrun, LMNP, Pinel : quelles différences ?
Le Pinel, qui offrait une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, a pris fin au 31 décembre 2024 : ses souscripteurs continuent toutefois d'être suivis par l'administration fiscale jusqu'au terme de leur engagement (voir notre article sur la revente d'un bien Pinel avant terme). Le LMNP, régime de la location meublée, reste ouvert, mais les amortissements déduits y sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente (voir notre guide LMNP 2026). Le dispositif Jeanbrun s'adresse à ceux qui veulent un amortissement sans passer par le meublé, en location nue longue durée.
Loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 : création d'un régime d'amortissement des logements donnés en location nue à titre de résidence principale, dit statut du bailleur privé ou dispositif Jeanbrun, sous condition d'un engagement de location de 9 ans et d'un plafonnement annuel de la déduction.
L'impact sur la plus-value à la revente
C'est le point d'attention principal pour un futur vendeur. Les amortissements déduits chaque année viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value à la revente : plus on amortit, plus la plus-value taxable est élevée. Si l'engagement de location de 9 ans n'est pas respecté, les déductions pratiquées sont remises en cause et réintégrées dans les revenus locatifs. Avant toute vente d'un bien acquis sous ce régime, simulez l'impact avec notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière en 2026.
Que faire si vous détenez un bien locatif et hésitez à vendre ?
Le dispositif Jeanbrun ne concerne que les nouveaux investissements : il n'est pas rétroactif et ne change rien pour un bien déjà détenu en location nue classique. Pour un propriétaire dont le bien locatif est difficile à gérer — locataire en place, DPE dégradé, travaux à prévoir —, la réforme n'apporte pas d'avantage immédiat. Il peut vendre un bien occupé, sans congé ni attente, ou un immeuble de rapport en bloc. Et si le logement est électrique, vérifiez d'abord l'effet du reclassement du DPE 2026.
Questions fréquentes
Q : Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? R : Un amortissement fiscal pour les logements loués nus en résidence principale pendant 9 ans minimum, créé par la loi de finances 2026.
Q : Quels taux et plafonds ? R : 3,5 % dans le neuf intermédiaire, 3 % dans l'ancien rénové, plafond de 8 000 € par an et par foyer en secteur intermédiaire.
Q : Que se passe-t-il à la revente ? R : Les amortissements réduisent le prix d'acquisition retenu et augmentent donc la plus-value imposable.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les modalités détaillées du dispositif (taux, plafonds, secteurs) peuvent évoluer par décret : consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant tout investissement ou vente.