Taxe sur les logements vacants : une taxe unique (TVLH) dès 2027, jusqu'à 60 % en zone tendue
À partir des impositions établies au titre de 2027, une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) remplacera les deux dispositifs actuels — la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Créée par la loi de finances pour 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026, article 108), elle s'appliquera automatiquement en zone tendue dès un an de vacance, au taux de 17 % la première année puis 34 % ensuite — avec une majoration communale possible jusqu'à 60 %. Hors zone tendue, son application reste facultative pour les communes, avec un taux plafonné à 50 %. Pour un propriétaire d'un bien vacant, mal classé au DPE ou difficile à relouer, la facture peut donc s'alourdir sensiblement à partir de 2027.
TLV et THLV aujourd'hui : deux taxes, deux logiques différentes
Jusqu'aux impositions 2026, deux régimes coexistent et sèment souvent la confusion chez les propriétaires. La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique automatiquement dans les communes situées en zone tendue — zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements — dès lors que le bien est vacant depuis plus d'un an. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), elle, concerne les communes hors zone tendue, mais uniquement si le conseil municipal ou l'intercommunalité a délibéré pour l'instaurer, et seulement après deux ans de vacance. Deux textes, deux seuils, deux modes de calcul : la réforme vise justement à mettre fin à cette superposition.
Ce que change la TVLH à partir de 2027
La nouvelle taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) distingue toujours deux régimes géographiques, mais avec des règles harmonisées et un taux désormais gradué dans le temps plutôt que figé.
Loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 108 (JORF n°0043 du 20 février 2026) : création d'une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, applicable aux impositions établies à compter du 1er janvier 2027, calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.
En zone tendue, la TVLH s'applique automatiquement dès un an de vacance : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % les années suivantes. Les communes conservent la possibilité de voter une majoration, portant le taux jusqu'à 30 % la première année et 60 % ensuite pour les cas les plus tendus.
Hors zone tendue, l'application de la TVLH reste optionnelle : c'est le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'intercommunalité qui décide de l'instaurer, après deux ans de vacance, et qui fixe librement le taux applicable — dans la limite d'un plafond légal de 50 %.
Zone tendue : automatique dès 1 an, 17 % puis 34 %, majoration communale possible jusqu'à 60 %. Hors zone tendue : facultatif, après 2 ans, taux libre plafonné à 50 %. Entrée en vigueur : impositions 2027. D'ici là, TLV et THLV actuelles s'appliquent sans changement.
Qui est exonéré ?
Trois situations ouvrent droit à une exonération : une vacance indépendante de la volonté du propriétaire (bien mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur, par exemple, sur le même principe que pour la surtaxe sur les résidences secondaires), une occupation du logement pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année, ou une détention par un organisme HLM. La charge de la preuve revient au propriétaire, qui doit être en mesure de justifier sa situation auprès de l'administration fiscale.
Pourquoi cette réforme change la donne pour les biens difficiles à relouer
La fusion TLV/THLV ne se limite pas à une simplification administrative : le passage d'un taux figé à un taux progressif (17 % puis 34 %, majorable jusqu'à 60 %) alourdit sensiblement la note pour un bien vacant depuis plusieurs années. Cela concerne en premier lieu les propriétaires de passoires énergétiques (DPE F ou G) qui peinent à relouer leur bien faute de travaux, ou qui l'ont volontairement laissé vacant après le départ d'un locataire plutôt que d'engager une rénovation coûteuse. Cela concerne aussi certaines résidences secondaires occupées moins de 90 jours par an, qui peuvent désormais cumuler THRS majorée et future TVLH selon leur situation exacte.
TVLH, THRS : ne pas confondre deux taxes qui peuvent se cumuler
La TVLH vise les logements réellement vacants — inoccupés et non meublés, sans utilisation ni à titre de résidence principale ni secondaire. La surtaxe sur la taxe d'habitation des résidences secondaires (THRS), elle, vise les logements meublés utilisés occasionnellement comme résidence secondaire. Un même propriétaire ne paie normalement pas les deux taxes pour un même bien au titre de la même année, mais un logement qui bascule d'un statut à l'autre en cours d'année — meublé retiré puis laissé vide en attendant un repreneur, par exemple — doit être suivi de près pour éviter toute mauvaise surprise sur l'avis d'imposition.
Vendre plutôt que subir une fiscalité qui s'alourdit chaque année
Un bien vacant depuis plusieurs années cumule souvent plusieurs handicaps : taxe sur la vacance, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, et un risque de dégradation faute d'occupation. Pour un propriétaire qui n'a ni l'envie ni les moyens de relouer ou de rénover, la vente permet de sortir immédiatement de cette spirale, avant même l'entrée en vigueur de la TVLH au 1er janvier 2027. LevelStone rachète les biens vacants, y compris les passoires énergétiques et les logements laissés inoccupés depuis plusieurs années, en l'état et sans condition de travaux préalables.
Questions fréquentes
Q : Qu'est-ce que la TVLH et quand entre-t-elle en vigueur ? R : Une taxe unique qui fusionne la TLV et la THLV à partir des impositions 2027, créée par la loi de finances pour 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026, article 108).
Q : Quel est le taux de la TVLH en zone tendue ? R : 17 % la première année, 34 % ensuite, avec une majoration communale possible jusqu'à 60 %.
Q : Peut-on être exonéré si le logement est vacant indépendamment de sa volonté ? R : Oui, notamment si le bien est activement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, s'il a été occupé plus de 90 jours dans l'année, ou s'il appartient à un organisme HLM.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les modalités d'application de la TVLH pouvant encore être précisées par décret avant son entrée en vigueur en 2027, rapprochez-vous de votre centre des finances publiques pour votre situation.