Assurance dommages-ouvrage : que faire en cas de revente d'un logement de moins de 10 ans ?
Si vous revendez un logement construit ou rénové il y a moins de dix ans, l'acte de vente doit préciser si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite (article L.243-2 du Code des assurances). Cette assurance, obligatoire avant l'ouverture du chantier (article L.242-1), préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre de savoir qui est responsable. Son absence ne bloque pas la vente, mais elle inquiète les acheteurs, les banques, et peut engager la responsabilité du notaire. Le vendeur doit donc réunir les pièces avant la mise en vente.
Dommages-ouvrage et garantie décennale : à ne pas confondre
Article L.242-1 du Code des assurances : toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux visés aux articles 1792 et suivants du Code civil.
Qui est concerné lors d'une revente ?
Vous êtes concerné si vous vendez un logement achevé depuis moins de dix ans, ou si vous avez fait réaliser dans les dix dernières années des travaux lourds touchant la solidité du bâti (extension, surélévation, reprise de structure, rénovation importante). Dans ce cas, l'article 1792-1 du Code civil assimile à un constructeur celui qui vend après achèvement un ouvrage qu'il a fait construire : il peut être appelé en garantie.
Les pièces à réunir avant de vendre
Joindre ces pièces au dossier de vente raccourcit la discussion avec l'acheteur et sa banque, qui exige presque toujours l'attestation. Ces documents s'ajoutent aux diagnostics obligatoires et aux éléments du compromis de vente.
Que risque-t-on sans dommages-ouvrage ?
L'article L.243-3 du Code des assurances punit le défaut de souscription de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende. Ces sanctions ne visent généralement pas le particulier qui construit ou rénove pour lui-même ou pour un proche. Pour la vente, la Cour de cassation a jugé (3e chambre civile, 2 mars 2011) que l'assurance n'est pas un accessoire essentiel du bien : son absence ne justifie pas à elle seule l'annulation de la vente. Mais le notaire qui ne l'a pas signalée peut voir sa responsabilité engagée, et l'acheteur négocie souvent une baisse de prix.
Une garantie qui suit le bien
La garantie décennale profite aux propriétaires successifs : l'acheteur d'un logement de moins de dix ans bénéficie de l'ouvrage garanti pour le temps restant. Le vendeur, lui, reste tenu de la garantie des vices cachés ; une clause d'exonération ne le protège pas s'il connaissait le désordre. Si vous êtes le premier acheteur d'un bien neuf et que vous revendez, vérifiez aussi le cas de la vente à un promoteur et les travaux de copropriété listés dans le plan pluriannuel de travaux.
Rénovation énergétique et DPE
Les travaux de rénovation énergétique réalisés récemment peuvent aussi être concernés par la garantie décennale lorsqu'ils portent sur l'isolation, la toiture ou le chauffage. Gardez les factures : elles justifient le nouveau classement DPE et valorisent le bien. Pour les travaux non autorisés ou une piscine jamais déclarée, la garantie ne protège pas l'acquéreur : voyez construction non déclarée et vente. Et pour un bien littoral, consultez aussi l'article sur le recul du trait de côte.
Questions fréquentes
Q : Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ? R : En général entre 1 % et 5 % du montant des travaux, selon l'assureur et la nature du chantier.
Q : Peut-on souscrire l'assurance après les travaux ? R : La loi l'impose avant l'ouverture du chantier ; une souscription tardive est difficile et peu avantageuse.
Q : Mon notaire doit-il vérifier cette assurance ? R : Oui, l'acte doit mentionner si elle a été souscrite pour toute vente dans les 10 ans de la réception.
Un logement récent ou rénové sans toutes les pièces, ou un bien dont l'acheteur potentiel s'inquiète du dossier ? LevelStone rachète en l'état, comptant, avec une offre ferme sous 48h.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Rapprochez-vous de votre notaire et de votre assureur.