Recul du trait de côte : peut-on vendre une maison exposée à l'érosion en 2026 ?
Oui, un bien exposé au recul du trait de côte peut être vendu, mais le vendeur doit informer l'acheteur dès la première visite. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l'état des risques doit signaler si le bien est situé dans une zone susceptible d'être atteinte par l'érosion. Le décret n° 2026-95 du 13 février 2026 a étendu à 363 le nombre de communes concernées. Les biens placés dans la zone d'exposition à 30 ans perdent de la valeur et ne peuvent plus accueillir de constructions nouvelles.
363 communes sur la liste en 2026
Les communes « particulièrement vulnérables » au recul du trait de côte sont fixées par décret. La liste initiale du décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 comptait 122 communes ; elle est passée à 317 en juin 2024, puis à 363 avec le décret n° 2026-95 du 13 février 2026 : 135 en Bretagne, 64 en Normandie et 36 sur le littoral méditerranéen (Occitanie et Provence-Alpes-Côte d'Azur). La liste doit être actualisée tous les neuf ans et peut être complétée à la demande d'une commune.
Être sur le littoral ne signifie pas être sur la liste. Avant de vendre ou d'acheter, vérifiez si la commune figure dans le décret et consultez la carte locale d'exposition ou le zonage du plan local d'urbanisme. Les grandes villes de la Côte d'Azur et de Marseille ont un marché très différent de celui des petites communes de la liste : le cadre d'une vente reste celui des risques naturels classiques.
Deux zones : 30 ans et 30 à 100 ans
Les communes listées doivent établir une carte locale d'exposition au recul du trait de côte, intégrée à leur plan local d'urbanisme. Le règlement graphique distingue deux zones (article L.121-22-2 du Code de l'urbanisme) :
Ce que le vendeur doit communiquer
Si l'état des risques n'est pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur ne commence à courir que le lendemain de sa remise. Un dossier incomplet prolonge donc l'incertitude de la vente.
Impact sur le prix et sur la vente
Un bien classé dans la zone à 30 ans n'a plus la même valeur qu'un bien comparable situé en retrait : l'acheteur sait que le bien peut devenir inconstructible, difficile à assurer ou à financer. Dans ces secteurs, la commune dispose aussi d'un droit de préemption spécifique, qui s'ajoute au droit de préemption urbain classique. Le bail réel d'adaptation à l'érosion côtière (de 12 à 99 ans) permet par ailleurs de louer des biens exposés, avec une obligation de renaturation à l'échéance à la charge du bailleur.
La responsabilité du vendeur
Omettre l'exposition au recul du trait de côte expose le vendeur à la garantie des vices cachés (articles 1641 et 1648 du Code civil, action dans les 2 ans de la découverte) et au dol (article 1137). La Cour de cassation (3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-10.524) rappelle aussi que lorsqu'un plan de prévention des risques naturels s'applique à la parcelle après la promesse, le dossier doit être mis à jour à la signature de l'acte. Dans les cas les plus graves, l'État peut recourir à l'expropriation (article L.561-1 du Code de l'environnement).
Le décret n° 2026-803 du 20 août 2026, publié au Journal officiel du 21 août, a adopté la stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte 2025-2030 (cinq axes, 17 actions, 60 mesures). Il ne crée pas de nouvelle obligation pour les propriétaires, mais il confirme que le sujet restera central pour l'immobilier littoral.
Vendre sa résidence secondaire exposée
Beaucoup de biens littoraux sont des résidences secondaires, parfois détenues par des propriétaires non résidents, qui subissent en parallèle la surtaxe sur les résidences secondaires. Les propriétaires installés à l'étranger devront aussi prévoir le représentant fiscal si le seuil est atteint. Si la maison comporte une piscine ou une extension jamais déclarée, la bande littorale des 100 mètres rend la régularisation difficile : voir construction non déclarée et vente.
Questions fréquentes
Q : Mon bien est sur la côte, suis-je concerné ? R : Seulement si votre commune figure dans le décret et si la parcelle est dans une zone d'exposition cartographiée. Consultez la mairie et Géorisques.
Q : L'état des risques doit-il être fait par un professionnel ? R : Non, le propriétaire peut le remplir lui-même à partir des informations du préfet, mais il engage sa responsabilité.
Q : Peut-on encore vendre dans la zone à 30 ans ? R : Oui, la vente reste possible, mais le prix et l'assurabilité en pâtissent et l'information de l'acquéreur est impérative.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Le zonage dépend de chaque commune : consultez votre mairie et votre notaire.